原标题：物业费花到哪去了？请业主们揣好这本明白账

住在小区的物业业主们，对物业费一定不陌生。费花日积月累，到去物业费成为家庭生活中一笔不小的请业开支。但是主们，这笔物业费你算得明白吗？业主缴纳物业费后能享受哪些服务？物业费花到哪里去了？空置房也要收物业费吗？今天，揣好东东就来算一算物业费“明白账”。本明白账

问题一：物业费涵盖哪些服务内容？

答：物业费是物业指：物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、费花管理，到去维护相关区域内的请业环境卫生和秩序，而向业主或使用人收取的主们费用。

一般来说，揣好物业费主要包括以下几个部分：

1、本明白账物业管理区域的物业绿化养护费用；

2、物业管理区域的清洁卫生费用；

3、物业管理区域的秩序维护费用；

4、办公费用；

5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；

6、物业服务企业固定资产折旧；

7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；

8、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

9、经业主同意的其它费用。

问题二：既然物业公司收了物业费，就应该负责所有住宅设施的维修吗？

答：许多业主对物业费的认知有误区，就是认为物业费里什么都包含，但其实并非如此。以下几个方面就不包含在物业费里：

1、住宅内部设施设备维修费用。例如，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，物业公司是没有义务管的，即便物业为业主提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

2、因建筑质量导致的种种问题而产生的费用。例如，渗水、漏水、裂缝等，物业也是没有义务修理的，但是物业有义务替业主向开发商反映，以便业主与开发商协商处理。

3、公共设备的大修（主要适用于严重损坏房）、中修（主要适用于一般损坏房屋费用）及重大部件更换费用，这些也不包含在物业费里，但可以用维修资金解决。

问题三：物业费从哪天开始缴纳？

答：业主自收房（收到收房通知，业主自身原因未收房，以通知的期限日视为收房）时起，即占有、使用房屋并享受物业服务，应当交纳物业费。

问题四：业主没有搬进房子住，空置房可以不付物业费吗？

答：不可以。《民法典》第九百四十四条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，明确规定了业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务主要是针对房屋的服务，物业公司按照物业服务协议提供了相关的物业服务，即履行了合同约定之义务。所以，业主不能以未入住为由而不缴纳物业费。

问题五：业主对物业服务不满意，可以不缴物业费吗？

答：按时交纳物业服务费用是业主在物业管理活动中应履行的义务，所以一般情况下物业费是必须得交的。但如果业主认为有物业服务存在问题，应该与物业管理公司好好协商解决，不应该以拒缴物业费的方式消极抵抗，可以就存在的服务问题向业主委员会反映，必要时可以拿起法律武器维护自己的合法权益。

试想，如果业主们都不缴物业费，物业公司运营经费就会不足，那么物业公司对小区的维护管理很难维持，这将损害全体业主的利益。与此同时，这也会加深业主与与物业管理公司之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。

问题六：业主拖欠物业费，被断水断电了怎么办？

答：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

如果业主因拖欠物业费被断水断电，建议与物业公司协商解决，尽快补足物业费。如果业主是因对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费，建议参照“问题五”的解答予以解决。

问题七：物业费收多少合适？有政府指导价吗？

答：2015年前，上海的物业服务收费实行政府指导价。2015年初，上海市发改委印发《上海市定价目录》，物业服务收费不再列入定价管理目录，正式取消了政府指导价。2015年以来，为建立完善物业服务市场价格机制，上海市房管局印发了《关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见》，明确了物业服务市场定价的总体原则和市场化衔接机制，并通过上海市物业管理行业协会网站发布了1500个小区物业服务价格信息，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。

您可以登录上海市物业管理行业协会官网，点击进入“上海市住宅物业服务价格监测信息”，查询上海市各区住宅物业服务价格监测信息平均值和上海市环线住宅物业服务价格监测信息平均值 。

问题八：物业费调价流程是怎样的？

答：物业收费完全实现市场化运作，由第三方机构先评估，再由业主表决决定。自2019年3月起，新修正的地方性法规《上海市住宅物业管理规定》正式实施，明确由市房地产估价师协会、市物业管理行业协会研究制定物业服务价格评估管理规范和评估技术规则，培训考核了首批专业评估人员，并在全市开展物业服务价格评估及小区物业费调价试点。

长期以来，“物业费涨价”是社区治理中的敏感话题。在沪上不少成功调价的小区，物业费调价工作全过程由业委会主导，居委会在业委会授权委托下给予相应配合，调价征询期间，物业公司、业委会、居委会、居民区党组织、社区党委、房管办等保持密切的沟通，每一场沟通会进行拍照存档，严格按照政府的指导意见实施调价工作。

以闵行区的上海康城社区为例，盛孚物业从2013年起进驻上海康城小区进行服务，多年来未曾上调物业费，一直维持在底层住宅1.1元/平方米，二层及以上住宅1.5元/平方米，不仅使得物业服务企业经营逐渐处于亏损的境地，更难以确保小区日常物业管理的正常运作。为确保小区的物业服务品质，业委会在收到物业服务企业调整物业管理费的意向后，立即开会讨论并积极向社区党委及居委会汇报了相关情况，在居民区党组织的支持下，通过近一年的市场价格测算、多方意见听取、酝酿解释沟通，于2020年初组织召开了小区业主大会，顺利表决通过了小区的物业费调价方案，小区住宅物业费上调0.4元/㎡/月;商业物业费上调0.80元/㎡/月，物业管理初步实现质价相符。

物业费调整关系到社区每家每户，价格调整事前、事中、事后应做到全过程监督，提高业主的参与率，给业主一本“明白账”。

（作者：柏可林）

(责任编辑：时尚)