积极保交付，证券经营业绩稳健增长。保利2023年上半年，发展公司保障交付11.3万套，东吴同比增长43%，证券为稳定营收规模奠定基础，保利营收同比增长23.7%。发展
公司归母净利润同比增长12.6%，东吴在行业下行期实现正增的证券主要原因是：
（1）结转规模提升，公司利润规模增长，保利上半年实现净利润150.7亿元，同比增长0.8%；（2）结算权益比提升，少数股东损益同比下降30.6%至28.4亿。利润方面，受市场下行影响，公司毛利率同比下降4.3pct至21.3%，预计随市场复苏节奏加快，毛利率将见底回升。
城市深耕优势尽显，市占率持续提升。2023年上半年，公司发力促销售，实现销售金额2368.2亿元，同比增加12.7%，实现销售面积1383.1万平，同比增加5.8%，市场占有率提升0.4pct至3.8%。根据克而瑞数据，公司上半年销售额排第一，同比提升2位。公司发挥城市深耕优势，2023年上半年，在25个城市销售排第一，46个城市排前三，重点布局的38个核心城市的销售金额占公司总销售金额的87%，同比提升8pct。
投拓聚焦核心城市，新增项目收益率良好。公司积极补充土地资源，2023年上半年拓展项目41个，总地价709亿元，同比增加17%。坚持聚焦核心城市，持续优化项目结构。2023年上半年，公司在38个核心城市拓展地价占公司总地价的99%，同比提升9pct。新增项目收益率良好，上半年公司新增项目税前成本利润率平均超15%，投资确定性强。
有息负债规模下降，三道红线保持绿档。截至2023年上半年，公司货币资金余额1486亿元，保持在总资产10%左右的合理水平；有息负债规模3564亿元，较年初减少250亿元。“三道红线”持续保持绿档水平：
扣除预收款的资产负债率65.3%、净负债率63.1%，分别较年初下降3.1和0.5pct，现金短债比1.4。
盈利预测：保利发展作为地产龙头央企，财务稳健融资优势显著，积极拿地聚焦核心城市，预计将随市场企稳回升将迎来业绩与销售的进一步复苏。我们维持其2023/2024/2025年归母净利润为205.6/234.9/266.2亿元的预测，对应EPS为1.72/1.96/2.22元，对应PE分别为8.6X/7.5X/6.6X，维持“买入”评级。
风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期。
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