“REITs（不动产投资信托基金）对于不动产经营业务的加快重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的构建重要性，一旦完成REITs的房地环节打通，万科（000002.SZ）将有望真正从开发商转变为不动产商。展新”万科董事会主席郁亮曾在其朋友圈如此说道。模式

　　3月1日晚间，商试水R商转万科公告开展仓储物流基础设施公募REITs申报发行工作，向不型标的动产资产包括3个仓储物流园区，首次发售拟募资约11.59亿元，加快用于在建项目或前期工作成熟的构建新项目。此前，房地万科旗下中金印力消费REIT已获得中国证监会批准注册，展新成为国内首批消费基础设施REITs之一。模式

　　在房地产市场仍处于深度调整的商试水R商转当下，为破解房地产发展难题、向不型促进房地产市场平稳健康发展，中央作出一系列重要部署，2024年政府工作报告提出加快构建房地产发展新模式。

　　而借助过往为多元化发展所布局的商业地产、仓储物流园、长租公寓等经营性业务，开发商也开启了向不动产商转型之路。

　　万科方面对《中国经营报》记者表示，过去三年万科一直以REITs发行对资产的要求标准来持续提升旗下经营性不动产的资产质量。以万纬物流（万科旗下物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台）为例，其目前持有和管理的仓储规模超过1200万平方米，有充足的项目可作为潜在扩募资产。

　　“活水”将至

　　万科经营性业务REITs版图再扩容。

　　公告显示，万科拟以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司（以下简称“万纬物流投资”）拥有的3个仓储物流园项目作为基础设施资产，开展基础设施REITs申报发行工作，基金名称为“华夏万纬仓储物流封闭式基础设施REIT”（以下简称“华夏万纬仓储物流REIT”），标的资产包括位于粤港澳大湾区和长江三角洲的佛山南海项目、绍兴诸暨项目、湖州德清项目，且这3个资产各自对应的项目公司也均为万科控股子公司。

　　从交易结构来看，华夏万纬仓储物流REIT交易方案的核心为“基础设施REITs基金+ABS（资产支持专项计划）+项目公司”三层架构。首先由华夏基金管理有限公司注册基础设施REITs基金，并向投资者募集资金；募集资金用于认购中信证券-万纬物流1期ABS的全部份额；基础设施公募REITs通过持有ABS的全部份额最终取得项目公司的所有权。

　　万科在公告中透露，截至目前，华夏万纬仓储物流REIT申报发行工作进展顺利，公司通过基金管理人和资产支持证券管理人已向中国证监会及深交所正式提交申报材料，并于2024年3月1日收到中国证监会的申请受理通知书。

　　至此，万科已推行公司旗下消费、仓储物流等两项基础设施资产REITs的发行。据万科方面透露，长租公寓REIT也在积极申报中。

　　一直以来，经营性不动产因其投入资金大、回报周期长的特性急需打通“投、融、管、退”的商业模式闭环，以实现资产和资金更高效的运转，加速业务良性、健康发展。

　　2020年4月，随着《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》的发布，中国REITs市场正式起航，为产业的发展引入资金“活水”。2023年3月，我国公募REITs试点资产类型进一步拓宽至消费基础设施，为盘活商业地产项目所带来的资金问题也有了解决途径。

　　2023年11月，国内首批3只消费基础设施REITs获批，分别为中金印力消费REIT、华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT。其中，中金印力消费REIT被准予募集份额总额为10亿份。

　　资产盘活

　　值得注意的是，不管是已获批注册的中金印力消费REIT，还是进入发行阶段的华夏万纬仓储物流REIT，引入资金“活水”背后的考量是为了盘活存量资产并支持业务的持续发展。

　　根据华夏万纬仓储物流REIT基金招股书，标的资产包括3个仓储物流园，合计建筑面积约26.77万平方米，总估值11.49亿元。其中，佛山南海项目于2021年5月开始运营，2021—2022年年末及2023年9月末，出租率分别为95.62%、98.82%和99.89%。截至2023年12月末，佛山南海项目出租率为100%。绍兴诸暨项目同样于2021年5月开始运营，截至2023年12月末，出租率为97.45%；湖州德清项目已运营超过5年，其自2018年6月开始运营，截至2023年12月末，出租率为98.35%，接近满租水平。

　　2023年1—9月，佛山南海项目、绍兴诸暨项目、湖州德清项目取得的净利润分别为599.52万元、-15.6万元、81.01万元，营业成本分别为1681.83万元、1668.69万元、807.42万元。其中，佛山南海项目在2022年开始实现盈利；绍兴诸暨项目受借款产生的财务费用的影响，2020—2022年净利润均不高，且在2021年亏损1425.66万元。

　　万科2023年三季报披露，2023年1—9月，公司物流仓储业务收入29.8亿元，同比增长14.8%，累计可租赁建筑面积为989.9万平方米。万科方面表示，作为华夏万纬仓储物流REIT的资产运营方，万纬物流的综合实力已长期位列物流仓储服务行业第一梯队。此次资产证券化选取的3个物流园区均位于当地交通枢纽中心，毗邻高速公路和机场，园区租户均为高端制造、电商等领域的头部企业，出租稳定性高。“截至目前，3个项目均经营表现稳健，为此次REIT发行贡献了良好的预期收益。”

　　仓储物流行业内大宗交易较为活跃，优质资产现金流回报较高。在资产运营成熟稳定后，仓储物流开发运营商可以通过私募基金、公募REITs等方式盘活存量资产，所获资金用于新增项目的开发建设。

　　华夏万纬仓储物流REIT基金招股书显示，拟将此次募集的90%（含）以上的净回收资金用于昆明五华项目、广州花都项目、合肥肥西集贤路项目、长沙黄兴项目、昆明经开项目或其他符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的在建项目或前期工作成熟的新项目；不超过10%的净回收资金拟用于万纬物流投资的流动资金。

　　上述5个募资投资项目的总投资为38.71亿元，拟使用募资规模合计为8.59亿元，当前均处于在建状态，建设内容涉及高标库、干仓、冷库等。

　　助力转型

　　事实上，随着房地产行业的调整和转型，经营性不动产因能提供稳定的现金流，以及长期收益可观而越发受到市场青睐。不过，由于经营性不动产与资本市场之间的通道并不通畅，导致部分经营性不动产资源成为“沉睡资产”，REITs的引入或将带来这部分资产的盘活，也为打通经营性不动产“投融管退”全流程提供新方向，增强相关资金的流动性。

　　作为最早启动转型的房企，万科在2014年就已提出“城市建设服务商”战略。如今，万科已布局了长租公寓、商业等经营性不动产赛道。

　　商业业务方面，2023年前三季度，万科商业开发与运营业务营收65.8亿元（含非并表收入），同比增长5.2%，其中印力集团控股有限公司（以下简称“印力”）管理的商业项目营业收入为41.8亿元，同比增长3.4%。2023年11月，由印力运营的中金印力消费REIT获批注册。

　　伴随此次华夏万纬仓储物流REIT的发行，万科也将成为国内少数同时在多个经营性不动产赛道实现REITs突破的企业。有业内人士表示，这反映了市场对万科多年转型成果的认可，后续伴随公募REITs持续发展、底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营服务业务也将有望为其长期价值增长提供更丰富的来源。

　　跑在万科之前，招商蛇口（001979.SZ）已经拥有了境内外两个上市REITs平台，分别为招商局商业房托（1503.HK）、博时招商蛇口产业园REIT。

　　据招商蛇口所属的招商局集团有限公司（以下简称“招商局集团”）透露，目前招商局集团正在推进高速公路、仓储物流和保障性租赁住房资产的公募REITs申报，未来还将进一步研究港口等符合公募REITs要求的资产上市。

（文章来源：中国经营网）

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