在 4 月底的房地产降温措施过后， 7 月初成立自己同名房地产中介公司的奢华市场 Steve Tay 发现，想要在新加坡购房的公寓外国人咨询量急剧下滑。

外国买家如今购买任何住宅物业都得缴纳 60% 的常态额外买家印花税 （ABSD），比之前的新加 30% 高出一倍。这位Steve Tay Real Estate （STRE） 执行董事表示：“许多人都在观望，坡超并审慎评估他们的奢华市场选择。”

Edmund Tie 执行长 Desmond Sim 表示：“当 2021 年 12 月外国人的公寓 ABSD 调高至 30% 时，我们仍能说服外国买家新加坡是常态稳定的投资目的地，因为澳洲、新加加拿大、坡超香港特区和英国也以类似的奢华市场幅度上调其外国购房者的税率。”

“但60%的公寓ABSD却表明，政府不仅仅希望外国资本进入新加坡，常态而是要外国人在这里扎根，为新加坡经济做出更多贡献，而非纯粹注入资金。”他补充道。

美国公民是最大的外国买家

橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与分析高级副总裁孙燕清在其 7 月 19 日的报告中解析：“在4月份实施降温措施后，2023 年第2季度外国人在新加坡的购房量有所滑落，这并不令人感到意外。随着住房供应增多，私人住宅的价格也出现了缓和与稳定的迹象。”

美国公民崛起为新加坡最大的外国买家，在2023年第2季度购入最多的公寓。根据橙易产业的数据，他们取代了在2023年第1季度及2017年至2022年连续六年占据榜首的中国公民。

美国公民以及冰岛、列支敦士登、挪威和瑞士的公民和永久居民（PR）被豁免60%的ABSD，因为这五个国家与新加坡签订了自由贸易协定（FTA），给予其公民与新加坡公民同样的税务待遇。

7月份，向外国人（非永久居民）出售的非有地私宅新房比例下滑至1.6%，这是自1998年5月亚洲金融危机以来的最低水平。PropNex 研究与内容主管Wong Siew Ying将这一创纪录的低数据归因于4月底的 “惩罚式上调 ABSD”。

当外国人推动核心中央区（CCR）的住房需求时，面积至少2千平方英尺的四居室单位往往最受追捧。按每平方英尺计算，位于黄金地段的顶楼空中别墅和大型公寓的溢价率最高，需求主要由中国买家推动。

第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事 Alan Cheong 表示：“该细分市场的需求已经枯竭。”

逆势而上的是超豪华公寓兰心居（Les Maisons Nassim），由香港上市公司信德控股在核心中央区第10区黄金地段打造。Edmund Tie 在 8 月 16 日发布的《2023 上半年豪宅报告》中指出，2023上半年的五大最贵非有地豪宅交易中，它占据了四席，交易额从3千万新元到4千5百万新元不等。这相当于每平方英尺5050至5727新元。

随着今年6月售出余下的两套房，共拥有14个单位的兰心居现已全部售罄。根据市区重建局（URA）的数据，这最后两套房很可能由同一买家（由外国人转为永久居民）购入，因为它们是在同一栋的一二层，期权都在 6 月 27 日发出。根据所放置的禁售令，6179平方英尺的第二层单位以3275万新元（5300新元/平方英尺）的价格售出，而第一层单位则以3076新元（5050新元/平方英尺）的价格售出，总额达到6351万新元。

8月16日，新加坡警方宣布有10人因涉嫌伪造文书、洗钱和拒捕而遭到拘捕，这让本已低迷的豪宅市场又再次受到冲击。警方于8月15日突击搜查多个地点，包括沿主教门、友和园、那森路和第3道的优质洋房（GCB）；升涛湾珍珠岛上的一栋洋房；以及利安尼山、巴德申山和汤林生路的豪华公寓。

警方查封了总值超过10亿新元的房产、豪车、现金及其他资产。根据警方8月18日的最新消息，据称共有价值8.31亿新元的105处房产被查封，包括圣升涛湾的7栋洋房和79个公寓单位，其中19个单位仍在建设中。另有19处商业与工业房产被下达了禁止处置令。

8月18日警方查封价值 8.31 亿元的105处房产，包括圣升涛湾的7栋洋房和79个公寓单位，其中19个单位仍在建设中

警方还澄清，在这些优质洋房内被捕的福建籍外国人并非业主。警方称，被捕者年龄介于31 至44岁之间，国籍包括中国、土耳其、塞浦路斯、柬埔寨和尼瓦努阿图。据说另有12人正在协助调查，警方目前仍在通缉另外8人。警方说，这些人之间互有关联。

警方缴获的其他物品包括：总值超过1.1亿新元的银行账户存款；包括外币在内的2千3百多万新元现金；250多个奢侈名牌包和手表；270多件珠宝首饰；两根金条120多台电脑和手机等电子设备；以及11份载有虚拟资产信息的文件。

打击洗钱

在新加坡警察部队（SPF）公告后，新加坡金融管理局（MAS）随之也于8月16日表示，将对违反“反洗钱规定”的金融机构采取“坚决行动”，全力打击资助恐怖主义的行为。

Edmund Tie的Desmond Sim表示：“我们可以将之视为一种积极的信号，表明新加坡在反洗钱问题上的严正态度。这提高了我们在金融界的声誉，也展示出MAS和商业事务局是如何联手打击此类洗钱活动。”

他认为，房地产经纪必须对高价房地产交易保持警惕。“这明确向行业显示，我们需要了解本身的客户，并遵守严格的反洗钱程序。”

Huttons Asia执行长Mark Yip补充道：“所有房地产销售人员在打击洗钱和腐败威胁方面都扮演着重要角色。在交易进行之前，对客户进行背景调查是一项法律规范。调查内容包括姓名、出生日期和国籍。毕竟文件可以伪造，目前并没有万无一失的方法。”

如果某交易被标记为可疑交易，又或房地产经纪对其有所怀疑，则必须通知法规部门，接着提交一份可疑交易报告。有些可疑行为包括多付房款或使用大量现金。

自2021年12月推出后，长江实业控股开发的230个单位永久地契Perfect Ten已售出97%

“核心买家群体”

STRE的Steve Tay表示，以前是以外国买家为主，如今却是主要由新加坡籍买家、新加坡永久居民和美籍华裔推动需求。

“在需求蛋糕的边缘，那些更具冒险精神的买家已然消失。如今只剩下一批想要传统属性的核心买家：靠近地铁站，靠近好学校，优质项目和信誉良好的开发商。这些本地买家积极寻求的是一居室、两居室和三居室。”第一太平戴维斯的Alan Cheong说道。

这也解释了黄金地段第10区的武吉知马地区公寓受追捧的程度。这一带的名校包括莱佛士女子小学、美以美女校、南洋小学和华侨中学。因此，学校属区的物业广受新加坡人欢迎，尤其是有学龄儿童的家庭。

示例之一是由长春产业（Allgreen Properties）开发的御景苑（Royalgreen），位于安娜马来道而毗邻武吉知马路，已于2021年完工。这座285个单位的永久地契公寓于今年4月中旬全面入伙。除了学校，这座公寓距离市区线的第6道地铁站仅数步之遥。

御景苑主要有两居室和三居室，还有一些四居室。2023年前4个月被抢购的最后30套公寓皆为两居室，根据所放置的禁售令，售价从710平方英尺的184.6万新元（2599新元/平方英尺）到689平方英尺的202.6万新元。

邻近武吉知马路，商业大亨李嘉诚的旗舰房地产公司——香港上市的长江实业控股于2021年12月18日推出拥有230个单位的永久地契Perfect Ten公寓。时间点正好在2021年12月16日的房地产降温措施出台两天后，外国人的ABSD从20%上调至30%。

Perfect Ten的销售起步缓慢，但势头从2022下半年开始变得勇猛。根据所放置的禁售令，3月至8月期间售出的单位价格从797平方英尺两居室的258.9万新元（3250新元/平方英尺）到1227平方英尺三居室的429万新元（3500新元/平方米）不等。截至8月18日，Perfect Ten已售出97%。

Perfect Ten独家拥有两居室和三居室。公寓临近市区和汤申东海岸线的史蒂芬地铁转换站，而英华学校和新加坡华文女子学校也在方圆1公里范围内。

自年初重新推出以来，拥有139个单位的经禧16号至今全部单位已售罄

购买势头飙升

自年初以来购买势头就飙升的另一个开发项目是经禧（Cairnhill）16 号，位于黄金地段第9区经禧坡的39个单位永久地契精品物业。该项目由上市公司长成控股和海天国际的合资企业——TSky Development所开发。

经禧16号于2021年底进行预售，唯反响平平，于是开发商在2022年底关闭了售楼处，以对其展厅进行全面的翻新改造。当今年年初展厅重新开放后，销售额即时猛增。

虽然大多数单位都是两居室和三居室，但该项目有9套三居室加书房和4套四居室公寓。TSky Development的销售与营销主管Kelly Ang表示，至今经禧16号全部单位已售罄。

6月至7月期间，经禧16号售出的单位包括售价215.5万新元（2781新元/平方英尺）的775平方英尺两居室、售价330万新元（3128新元/平方米）的1055平方英尺三居室、售价357.5万新元的1292平方英尺三居室加书房，以及售价560.6万新元（3215新元/平方英寸）的1744平方英尺四居室。

经禧16号售出的37套公寓中，新加坡买家占23套（62%），中国买家占5套（13.5%）。美国、缅甸和印尼公民各占两套，法国和瑞士公民各占一套。经禧16号计划于今年年底完工。

重新推出后，售出的单位起价是549 平方英尺的一居室为141.7 万新元（每平方呎 2582 新元）；872 平方英尺的二居室为216.1 万新元（每平方呎 2479 新元）；1281 平方英尺的三居室为317.8 万新元（每平方呎 2481 新元）；1496 平方英尺的四居室为397.8 万新元（每平方呎 2658 新元）。

根据8月2日所放置的禁售令，艺雅轩（The Atelier）最后出售的单位是该22层楼公寓最顶层的一套549平方英尺一居室，售价149.8万新元（2729新元/平方英尺）。因此，根据已发出的期权，该公寓已100%售罄。

艺雅轩是由上市开发商万国置业（Bukit Sembawang Estates）于2021年3月推出，距今仅两年多。步行5到7分钟即可到达纽顿地铁转换站（南北线和市区线）和著名的纽顿熟食中心。方圆1公里范围内的学校包括英华学校（初中和小学）、英华学校（巴克路）、圣约瑟夫学校（初中）和圣玛格烈小学。

376个单位的豪华公寓艺雅轩于8月初已销售一空，4月的降温措施后，所有两居室都售罄

多样化的需求

第9区的一个项目悄然售罄全部单位，这就是由丰隆控股、国浩置地和Hong Realty联合开发的艺雅轩。这座位于里巴巴利弄的高档公寓共有376个单位，于 2020年1月推出。该项目包含从一居室到四居室的广泛多元选项，面积从527平方英尺到2411平方英尺不等。

在推出的首个月内，艺雅轩就售出17个单位，价格不等，包括527平方英尺一居室售188万新元（每平方呎 3564 新元），以及带家庭区的四居室售 842.6 万新元（每平方呎3495新元）。

艺雅轩最后的22个单位已于4月至8月间全部售罄。除了一套2067平方英尺的四居室在4月份以685.8万新元（每平方英尺3318新元）成交之外，其他售出的单位都是527和538平方英尺的一居室，价格从167.8万新元（每平方英尺3181新元）到171.8万新元（每平方英尺3118新元）不等。

丰隆控股销售与市场营销主管Betsy Chng表示：“最近4月份的降温措施出台之前，面积较大的单位就已经全部售罄。而在这些措施出台后，较小单位的大部分买家都是本地人，包括想要在黄金地段拥有永久地契房产并自住的年轻夫妇。还有一小部分是出于投资目的。”

(责任编辑：综合)