中国小康网 独家专稿

　　分析长租公寓暴露出来的鼎家的错经营合规风险，其中的爆雷背后最大问题就是内控管理乏力，致使运营企业脱离了租赁服务中介机构基本定位，长租异化发展为一种变相的公寓金融理财模式。

　　今年以来，金融随着房租价格日趋高涨，配游租房问题变得十分突出，鼎家的错尤其是爆雷背后长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）于2018年8月20日宣布资金链断裂破产，像一条导火索，长租激起了人们对租房问题的公寓热议。

　　鼎家引起舆论广泛关注的金融原因是，其采取的配游“长租公寓＋房租分期”的商业模式背后的风险暴露无遗。据《中国房地产报》报道，鼎家的错租客们通过一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的爆雷背后APP进行贷款，带来的长租钱作为租金一次性付给鼎家，再每月返还给贷款APP相应的金额。而鼎家拿到租客所付租金后分次付给房东，其中结余部分便可用于租赁更多房源。如今鼎家破产，租客不仅拿不到先行支付的押金，还要每月按时向贷款APP还钱，而房东也未收到鼎家应给的后续租金，一些房东已经准备收房。据鼎家负责人在接受媒体采访时说，鼎家的运营失败归结于市场竞争与扩张步伐较快、房屋空置等成本过高以及内控不严发生的集体职务侵占等问题。

　　这已不是个案。鼎家破产正处于P2P平台纷纷爆雷的现实背景下，互联网技术带来的各种商业模式的迅速扩张，无一例外地都存在着平台内控滞后与乏力的问题，长租公寓作为一种新兴的房屋租赁商业模式，同样也没有摆脱这一发展的规律。

　　四大问题引人忧

　　所谓长租公寓模式，按照通常的理解，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。“长租公寓”，又名“白领公寓”“单身合租公寓”，是房地产三级市场一个新兴的细分领域。随着我国房地产市场“租售并举”政策的出台，长租公寓模式正在迎来发展的重大机遇期。据不完全统计，未来几年我国租赁市场规模将超过1.2万亿，而长租公寓模式因其长期性、稳定性，越来越受房主的欢迎。原来单纯提供租房中介信息的机构，随着业务规模的不断扩大，开始成为掌握大量房源并影响周边市场租赁价格和标准的“二房东”。从“租房中介”到“二房东”的角色转换，使房屋租赁市场格局发生着深刻变化，也产生了一系列的租房经营合规问题。

　　首先是虚假广告宣传问题。由于长租公寓模式以掌握大量租房源作为运营基础，所以它必须采取各种方式获取尽可能多的出租房屋。目前采取的手段主要是建立一支大规模的业务员队伍进行实地拓展，同时采取网络营销方式大肆宣传。随着租赁市场竞争的日趋激烈，这种网络促销宣传也充斥着大量的虚假内容，其中最突出的是网上标出的租房价格与实际价格严重不符，同时运营商还投入大量促销费用，占据网络促销平台的界面，对潜在租客形成一种轰炸式的宣传效果。很多客户出于尽快找到房源的急切心理，最终不得不选择与之签约。

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