城中村改造，中村让人不禁联想到前些年火热的改造改“棚改”。而棚改的不棚提速扩面，离不开2015年开始推动的房企棚改货币化政策。所谓棚改货币化安置，约收就是评推棚改指政府部门直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。进城
前几年，中村棚改曾撬动一轮房价上涨，改造改因为流动性驱动需求释放，不棚最终带来地产牛市，房企尤其是约收三四线地产价格超预期上涨。
据统计，2014年，棚改对住宅销售的撬动效应还不明显，全年棚改销售贡献率低至3.4%。随着货币化安置推进，棚改销售贡献率快速提升，2015年达到13.6%，2017年更是突破2成，达到21.5%。
那么本次城中村改造是否会像棚改一样对地产行业有如此大的贡献？首先我们来看一下两者的区别。
【是否为棚改2.0仍不能下结论】
2013年启动的棚改，核心是以政府为主导，国开行为重要资金来源的一次货币化安置改造，根据国开行公布的数据，2018年底棚户区改造的贷款余额达到3.04万亿元。此次国常会提出的城中村改造，目前未明确主要资金来源，因此后续的改造方式是否为棚改2.0仍不能下结论。
此外棚户区和城中村的区别还有如下几个方面：
1、位置：棚户区多为城市边缘，少数在城市核心区域，城中村则大部分属于城市内或中心区域；
2、业主性质：棚户区多为企业所有或国有，城中村则为村民；
3、住户性质：棚户区为企业老职工和低收入人群，城中村为村民业主和城市打工人租住整体而言，城中村的密度大，位置中心，比棚户区拆迁困难大，需要比棚改更大的资金量和执行方式，更需要关注后续细则中关于资金来源和地方政府责任的描述。
【城中村改造每年投资或达万亿元】
根据住房和城乡建设部于2022年10月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，全国共有超大城市8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉；特大城市包含杭州、东莞、西安、郑州等11个城市。
虽然目前国家层面并未披露超大特大城市城中村改造的总量目标，但地方层面已有多重点城市开始提出具体目标。
从近三年大致统计情况看，以上超大特大城市过去3年房地产行业投资额占全国比重大致在30-35%；销售金额占比大致在21-27%。
可以看出，超大特大城市在地产行业中具备较重占比，在以上区域内稳步实施城中村改造，有利于激活城市投资和销售从而对稳定全行业具有现实操作意义。
从定量的角度来看，城中村改能够撬动多大投资规模？民生证券从两个维度尝试给出参考数据：
目前已有11个城市公布十四规划期间投资规模4.4万亿元。按照这一节奏，预计2023-2025年，特大超大城市每年城中村改造投资规模或在万亿元。
第三方数据显示，2019-2021年城中村改造规模都超万亿，只是2022年有所降温。
综合上述口径，民生证券预计未来三年超大特大城市城中村改造投资或达每年1万亿元。
【地产板块可以上车了吗？】
话题回归投资，既然城中村改造可以撬动如此大的投资规模，那么地产行业可以上车了吗？
从相对位置来看，以中证800地产指数为例，该指数7月17日再度跌至近9年来的新低，已具备较高的性价比。
面对前期“跌跌不休”的地产股，各大专业机构却并不觉得悲观，对于地产行业后市，不管是短期政策刺激，或是长期的基本面都是一致看好。
针对最新出台的城中村改造政策：
广发证券认为，随着中央及各地方政策的推出及落地，融资渠道疏通，预计各地城市更新及城中村改造将重回正轨，具备开发实力且在手资源充沛的房企将较大程度从中受益。
西部证券认为，城中村改造后续资金来源和推进方式仍存在不确定性，但无论何种方式推进，拥有改造经验和资金实力的开发商都将长期受益。
将目光放长远一些来看：
兴业证券指出，地产行业格局正在重塑：过去一年，房地产公司在融资、拿地和销售端的表现分化非常大，股价的表现也出现分化。“有钱有地有人”的国企地产融资通畅、融资成本新低、销售拿地正常进行，在行业风险逐渐降低，市场销售恢复正常，未来的销售、业绩及派息都能保持稳健。
申万宏源指出，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，叠加多项宏观数据和地产数据的走弱，预计房地产行业供需两端政策有望进一步优化，格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。
通过机构的观点，我们明显看出，不管是短期的政策刺激，或者是长期发展的稳定性等各方面，都指向了一类房企——优质房企或将更加受益。
目前市面上较能体现地产龙头价值的指数，为中证800地产指数，该指数集中汇集市场头部房企，呈现了极高的头部房企集中度！
同时，中证800地产指数6月12日迎来2023年第一次调样生效，调仓后，前十大成份股权重超8成，“保万招金”权重占比超5成，高度聚焦头部地产企业，契合龙头强者恒强产业周期趋势！
资料显示，目前唯一跟踪中证800地产指数的ETF为地产ETF（159707），具备稀缺性与辨识度。
附前十大权重股一览：
从资金流向上来看，2023年至今，地产ETF（159707）基金份额持续震荡上行，几度刷新上市以来新高，获得明显的资金增仓行为。
注：文中数据来源于沪深交易所、Wind、中证指数公司、基金定期报告，截至2023.7.24。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
责任编辑：杨赐
(责任编辑：娱乐)