一方面，越空住宅市场蒸蒸日上，公楼东京、东京对越的办大阪等都市的越空房价是翻倍增长。另一方面，公楼商业地产市场坠入冰谷，东京对越的办空置率是越空节节攀升。

日本不动产研究所发表的公楼最新报告称，东京都的东京对越的办平均房价超过了1亿日元（约500万元人民币），而在2022年，越空才8000万日元，公楼一年间，东京对越的办平均一套房子涨了2000万日元（约100万元人民币）。越空

日本最大的公楼办公楼中介公司——三鬼商事发表的调查报告称，到今年7月为止，东京市中心的五个区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）的办公楼的空置率已经达到6.46%，而在2022年12月，这个数字才5.9%。

日本办公楼过剩的判断基准是5%。

为什么，东京的办公楼的空置率会出现如此大的增加？

其基本原因有三个：

一是居家上班制度的实施。

居家上班制度是3年前开始，为了应对新冠病毒蔓延而采取的一项措施，经过几年的实施，许多公司发现，员工居家上班并没有太多影响公司的业务，反而大大节约了公司的运营成本，减轻了员工上下班的劳累。必要时出勤上班，非必要时在家工作，既可以有效完成业务，又可以避免上下班时间的浪费。

虽然疫情已经宣告结束，但到今年7月，东京各公司员工的居家上班比例，依然达到45%。

二是公司的退租问题严重。

虽然日本破产企业数没有出现大幅增加，但是因为居家上班制度的普及，固定办公桌变成多余，因此，许多企业，尤其是许多大企业出现了退租现象，原来租用3层办公楼的，只租用1层，把固定办公桌拆除，建成一个开放型的公共办公区，谁上班，谁就自己找空位工作，反正用的都是笔记本电脑。

日本最大的电信公司NTT规定，从2022年7月开始，33万名员工原则上都居家办公。日本最大的住宅设备公司LIXIL不仅搬了公司总部，而且将办公区面积减少了90%。原先成为东京办公楼租赁主力军的外资企业，也纷纷缩小办公区面积，令东京的商业地产雪上加霜。与3年前相比，东京办公楼的房租已经下降了约30%。

三是新建办公楼纷纷竣工。

从2015年开始，东京进入了新一轮城市大改造时期。融合办公楼、住宅楼、商业中心于一体的“城市综合体”建设成为主流，在三年疫情期间，这些“城市综合体”纷纷竣工，大批高端的办公楼涌入市场，使得原本已经供应过剩的东京办公楼市场，空置率进一步提升。日本不动产研究所的分析称，预计到2027年，东京市中心办公楼的空置率将会达到7.2%。

那么，如何应对办公楼空置率高升的问题？

三井不动产、三菱地所等一些日本大型商业地产开发管理公司开始在东京市中心地区，将空置的办公层进行改造，改造的方式有两种：

一种是改造为五星级服务的公共办公区，只要每个月缴纳一定的费用，谁都可以在这一个豪华舒适的办公区里工作，免费上网、免费使用各种办公设备，免费使用大小会议室，而服务台还可以免费为你代收邮件快递。

另一种是改造为大小办公室，这种办公室自带办公桌椅和文件橱柜，随时可以拎包入住。租用期可以是几年，也可以是几个月，很适合中小企业、创业型企业租用。

面对办公楼空置率的增加，东京还出现了一种倾向，就是将办公楼改造为商务酒店，因为如今外国游客大量涌入，酒店需求量猛增。同时，住宅市场火旺，一些市中心的办公楼干脆改造成高级住宅楼。

今后数年，东京的办公楼市场将会出现一个大动荡，森大厦公司在2022年针对1万家企业实施了一项问卷调查：“今后几年，有没有搬迁办公室的打算？”结果，有49%的公司回答“有”。不过，搬迁的理由是：搬到房租更加便宜的地方、搬到交通更加便捷的地方、搬到面积更小的地方。

东京的办公楼市场将会越来越内卷！

(责任编辑：娱乐)