存量房贷利率下调或将落地。存量
近日，房贷中国人民银行副行长刘国强透露，利率今年上半年，重定新发放企业贷款加权平均利率为3.96%，价窗将开比上年同期低25个基点；新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，口或比上年同期低107个基点。存量
中国人民银行货币政策司司长邹澜指出，房贷尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，利率但因为合同约定的重定加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的价窗将开存量房贷利率仍然处在相对较高的水平，这与提前还款大幅增加有比较大的口或关系。提前还款客观上对商业银行的存量收益也有一定的影响。按照市场化、房贷法治化原则，利率我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
券商人士对《中国经营报》记者表示，受地产风险或城投风险的暴露影响，上市银行的估值普遍较低。但是考虑到对银行息差不利的资产端利率调降政策现已基本落地或即将落地，市场对未来持谨慎乐观的态度。
实际上，市场对于“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”的讨论反响强烈。招商证券宏观首席分析师张静静认为，该政策落地的实际影响将主要偏向微观层面。
自2019年央行推动LPR改革以来，“LPR+浮动加点”迅速成为银行按揭贷款利率定价的主流模式。在此过程中，央行按照“先增量、后存量”原则，先是运用宏观审慎评估（MPA）考核，推动银行新发放贷款参考LPR进行定价，而后（2020年3月起）启动存量浮动利率贷款定价基准转换。
张静静认为，效果上，截至2019年年末，新发放贷款中运用LPR定价的占比已超过90%，2020年后金融机构不再新签参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同〔《货币政策执行报告》（2020年一季度）〕，这意味着新增房贷利率于2019年年末完成定价机制改革。存量部分，《货币政策执行报告》（2020年三季度）表示，“截至2020年8月末，存量贷款定价基准转换进度已顺利完成，存量个人房贷转换进度为99%，其中91%转换为参考LPR定价”，说明存量房贷利率于2020年三季度末也完成机制改革。
邹澜表示，近几个月来，人民币存款增加较快，市场利率继续降低，而存款定期化、长期化推高银行负债成本，银行净利差已收窄至1.7%附近。在这种背景下，国有商业银行和股份制商业银行根据市场供求变化和利率走势，综合考虑自身经营情况，再次主动下调部分期限存款利率，这反映出存款利率市场化调整机制在持续发挥作用，也表明存款利率市场化程度在进一步提高。
在张静静看来，2022年以来，45BP降息幅度的LPR利率下调，已经使个人住房贷款加权平均利率由高点下行1.5个百分点，房贷主体整体受益。此次降息的重点是降低定价机制中的加点部分，而无论是“变更合同约定”，还是“以新发放贷款置换存量贷款”，个人按揭贷款余额均不会产生显著变化（忽略时滞因素）。
复盘来看，2008年也曾有下调存量按揭贷款利率的先例。国盛证券金融行业首席分析师马婷婷认为，2008年10月，央行曾经引导下调存量房贷利率，最低加点倍数由0.85倍降到0.7倍，同时适用于存量和新增房贷，最低首付款比例调整降至20%。各银行也推出了细则，在降低倍数的条件上各有不同，多数对客户的资产质量提出了要求。
张静静认为，6月降息之后，市场对货币政策的关注度明显降低，大家对未来政策的期待转向财政、房地产、消费与产业政策等领域。但在财政发力的同时，货币政策是否配合，这对于市场走势至关重要。从2023年上半年金融统计数据情况发布会的表述来看，央行整体呈积极态势，但也体现出保持更强政策定力的倾向。
在方正证券固收首席分析师张伟看来，房地产行业依然处于周期性底部区域，仍然需要政策的呵护。央行也表示“过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间”，关注后续可能出台的房地产行业边际优化政策。
张静静认为，从微观来看，此次央行支持商业银行本着市场化、法治化原则，重新签订按揭贷款利率，将对“浮动加点”较高的存量贷款主体形成利好。自LPR改革以来，首套房按揭贷款利率从5.43%降至4%，对应的加点幅度从+58BP降至30BP；二套房按揭贷款利率则从5.78%降至4.9%，对应的加点幅度从+93BP降至+61BP。在此期间，首套房与二套房的加点幅度于2021年10月达到顶峰，分别为1.1与1.35个百分点。如果央行顺利推动商业银行重新签订按揭贷款利率合同，将对2021年前三季度签订按揭贷款合约的居民产生较大吸引，相应的个人住房贷款规模约为7.3万亿元。在此过程中，居民现金流量表将得到改善，节省的利息支出有助于增强消费；银行则会因息差收窄，而受到一定损失。
在张伟看来，由于存量房贷利率高于理财、存款等稳健收益产品，居民提前偿还房贷需求提升。今年4月，新增居民中长期贷款为负录得-1156亿元，这是居民提前偿还房贷超过当月新增贷款所致。提前还款是居民资产负债表的调整，如资产端减少存款、理财资金，但负债端减少存量房贷，这可能对金融市场造成扰动。
责任编辑：李桐
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