中房报记者 赵春林丨长沙报道

当前的楼市，正在悄悄奖励那些有眼光、再现针远见和重品牌的开盘购房者和开发商。

上周末，长沙位于长沙市开福区福元路板块的楼市轨道万科璞悦湾住宅项目开盘，再现“摇号”场景，强心给当下长沙楼市来了一支急需的摇号“强心针”。

湖南中原数据平台的再现针监控数据显示，该住宅项目推出的开盘104套住宅，当天开盘被认购99套，长沙认购率95%。楼市

“这是自7月份市场异常冷清以来，长沙房企品牌积累、摇号地段和性价比多方均衡、再现针突出重围的开盘优异表现，有利于提振楼市信心和稳定市场预期。”当地市场人士点评说。

成交低迷 库存及去化周期双双上行

“说实在的，现在只要是上门有诚意来看房的，我们基本上会想尽一切办法留住，接待下单实行首问责任制，看房客户想要的优惠，置业顾问可以现场申请。”长沙某楼盘营销负责人称，为告别楼市低迷、奋战“金九银十”，楼盘营销中心从接待、介绍、参观，到洽谈、下单、回访等一系列流程，进行了全方位的细节梳理和优化，努力实现成交。

该营销负责人所称的楼市整体低迷，指的是8月长沙楼市供应节奏小幅加快，但成交继续探底。湖南中原研究院日前发布的楼市月报显示，8月长沙市内五区累计供应商品住宅63.41万平方米，环比增长98%，同比增长13%；成交量十分低迷，仅35.86万平方米，环比下滑14%，同比下滑35%，仅高于近两年春节月成交量。

截至8月底，长沙市内五区商品住宅库存量升至526万平方米。因近6个月去化速度放慢，长沙楼市去化周期升至8.9个月。库存及去化周期双指标上行，尚处于相对合理区间内。不过，芙蓉区、开福区商品住宅去化周期已达15个月，去化压力上行。

从板块看，河西整体去化压力较小；雨花、芙蓉、天心中心板块受个盘影响，去化周期维持高位；园林生态园、青竹湖、暮云三大板块流速缓慢，去化周期维持在48个月以上。

“认房不认贷”新政落地后，9月第1周，长沙市内五区一手住宅成交439套、6.2万平方米，环比均下滑50%，远低于2023年周均成交829套、成交面积12.21万平方米。

改善性产品成交占比出现下滑

值得注意的一个现象是，大面积大平层住宅的销售在持续降温。

8月长沙市内五区一手住宅成交主力面积维持在130~144平方米区间，占比29%；160平方米以上改善产品成交占比较上月下滑6个百分点。

也就是说，从面积段看，刚改仍为长沙市场中流砥柱，改善产品占比下滑。

从成交单价看，8月长沙市内五区商品住宅成交主力价格在1.2万~1.5万元/平方米区间。

在细分物业中，8月长沙别墅供销均维持低位水平；洋房、大户型住宅产品供涨销跌，双指标上行但去化仍处在健康水平；而商办类三大物业成交均表现低迷，去化维持高压。

当地房企不得不面对的一个楼市现实是，由于客户预期未见好转，客户观望情绪浓厚，蓄客艰难，转化难度在提升，市场营销效果有限。

湖南中原研究院的月报还称，8月长沙市内五区开盘推货及成交环比分别上升215%、128%，整体仍处较低位，去化率30%，相比上月下降12个百分点，为今年最低位；单项目开盘去化率基本在59%以下区间，开盘项目去化均不理想。

后续成交量有望提升

按照湖南中原研究院的推测，9月长沙市六区一县预计有46个项5144套新房入市，总面积约83.2万平方米，以普通住宅为主，套数占比52.7%，其次为大户型产品。待入市项目中，以毛坯产品居多，预计为34个，套数占比67.9%。其中14个新盘将扎堆入市，大户型项目占比仍在提升。

随着推货节奏的小幅加快，接下来长沙楼市的竞争压力会小幅加大。在信贷利好刺激下，如有叠加提振楼市信心的新政加快出台，长沙楼市成交量环比将呈现回升态势。三季度整体仍将处于低位，四季度将逐步回温，但全面复苏仍具备一定难度。

若无进一步的政策出台，各楼盘的促销让利活动将有所增加，品牌房企受制业绩压力也会参与其中。

同时，长沙楼市后续供地压力将增加，不排除会从优化出让条件、完善配套要求等多方面调整提质，以望更多房企参与拿地。

(责任编辑：探索)