9月25日，时点存量房贷利率下调正式实施。存量踩许多贷款者收到了房贷利率调整完成的房贷通知短信，部分银行App已经可以查询到房贷利率下调的利率具体情况。

　　在很多原本与“购房”无关的下调群里，《金融时报》记者也看到不少群友纷纷交流自己的抓住利率调整情况。“真的有坑降到4.2%了”“我在深圳，降到4.5%了”“坐标上海，时点继续4.55%”，存量踩网友们在群里展开了热烈讨论。房贷

　　到底谁能降？降多少？利率调整何时生效？要注意避免踩哪些“坑”？围绕这些问题，利率《金融时报》记者采访了金融机构和多位贷款者。下调

　　多数利率调整会批量进行 ，抓住“二套转首套”需主动申请

　　记者了解到，有坑对于参考贷款市场报价利率（LPR）定价的时点存量浮动利率首套房贷款，各银行于今日主动批量调整贷款利率，无需借款人额外操作。

　　而对于“二套转首套”、未完成LPR转换等情况的存量房贷，借款人也可以从今日起，通过手机银行App、营业网点等渠道向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。

　　所谓“二套转首套”，指的是根据8月25日，住房城乡建设部、人民银行、金融监管总局公布的关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知，推出“认房不认贷”政策。此前，“认房又认贷”政策时部分购房者因此前有过贷款等情况被视为“二套房购房者”。而根据新政策，房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的，可以享受本次利率调整。此外，房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，现住房成为家庭唯一住房且地方政府执行“认房不认贷”政策者也可以提出申请。

　　建设银行表示，2023年9月25日起，可通过手机银行APP、“建行智慧个贷”小程序等渠道 “存量房贷利率调整”功能申请，或者可到原贷款经办机构线下申请办理利率调整。如不知道原贷款经办机构，可拨打建行客服电话查询。

　　“预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。”中国人民银行货币政策司司长邹澜日前表示，大部分符合要求的存量首套房贷款利率将降至LPR，2022年5月以后的将降至LPR减20个基点，直接下调至政策下限。

　　接近监管层的有关人士表示，本次调整后，利率平均降幅大约为0.8个百分点。据估算，本次调整涉及的客户可能超过4000万，涉及调整的贷款规模可能达25万亿元。

　　固定利率也能调，逾期贷款先还清

　　值得关注的是，本次利率调整政策也会惠及此前选择了“固定利率”贷款者。陕西省咸阳市的王先生于2018年8月在当地购房，当时贷款执行利率为5.635%。“尽管利率高，但的确是刚需，再加上那段时候楼盘销售火热，挑中房子我咬咬牙也就贷款买了。”王先生告诉记者。

　　但是，“当时怕麻烦，在2019年房贷基准利率转换时选择了固定利率，利率一直被锁定为5.635%，这几年来，看着选择LPR利率的朋友们贷款利率下降，实在是后悔不迭。”王先生一直期待能够重新转为LPR，但因政策受限无法实现。

　　“我看到了好多媒体都在发存量首套住房贷款利率能调整了。抱着试一试的心情，我打给了工商银行。”王先生惊喜发现，这次也能调整了。

　　记者从工商银行北京分行了解到，固定利率调整需要客户向银行主动申请利率调整。将客户贷款按申请日最近一个月相应期限LPR（目前五年期以上为4.2%）转为浮动利率贷款，并将申请日作为重定价日。如果转换后的利率高于本次调整下限的，再将利率调整至最低下限。

　　光大银行北京分行则表示，当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，客户可于2023年9月25日起通过该行手机银行（路径：贷款-我的贷款-贷款服务-申请首套房利率调整）或向贷款经办机构提出申请，先按照中国人民银行公告[2019]第30号相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，经光大银行审核符合条件后按上述调整规则调整贷款利率。当前执行固定利率的房贷客户，需要利率调整并维持固定利率的，应到光大银行贷款经办机构提交利率调整申请，光大银行将对审核通过的业务进行利率调整。

　　其中，通过手机银行于2023年10月22日（含当日）前完成申请及LPR转换的，银行将于2023年10月25日对审核通过的业务统一批量调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行。2023年10月22日后申请利率调整的客户，可继续向贷款经办机构提出申请。

　　此外，《金融时报》记者了解到，个别贷款者在申请调整时也遇到了逾期贷款问题。对此，光大银行表示，归还积欠本息贷款的，可于2023年9月25日起向该行贷款经办机构提出申请，银行将对审核通过的业务进行利率调整。利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

　　节省利息莫心急，防范高风险套利

　　实际上，在本次新政落地之前，很多人对存量贷款利率调整都抱有期待。也有一些不法分子利用这种心理引导贷款者违规套利。

　　2018年9月，沈阳市的梁先生为了改善居住条件，在出售原有住房后，在建设银行贷款115万元购买了一套住房。梁先生选择了固定利率贷款，贷款利率为5.39%，期限30年，按照等额本息方式还款，每月需还款6450元。

　　但是，疫情期间，梁先生经营的小微企业受疫情影响，经营一度陷入困境。“还好有政策支持，我获得了低息普惠金融贷款，解决了燃眉之急。”他感慨。

　　不过，普惠金融贷款的低利息也让不少人动了“歪念头”。有不法中介上门，建议梁先生利用目前对小微企业贷款的优惠政策，贷出利息较低的经营贷款，偿还利息较高的房贷，这让金融知识匮乏的梁先生动了心。

　　“好在不久后，我了解到存量房贷利率调整的政策。我和建设银行工作人员一打听，在‘认房不认贷’政策下，自己的贷款可以申请调整为浮动利率，并按照首套住房计算，由此利率将降低为LPR，每个月可以少还827元，剩余贷款年限内将节约利息支出23万元，这样的利率水平已经不高于普惠金融贷款。”梁先生告诉记者。

　　对此，梁先生还心有余悸。“建设银行工作人员告诉我，小微企业普惠金融贷款只能用于生产经营，不能用于偿还房贷，一旦发现用途不符合规定，银行将有权提前收回贷款。如果当初听信了不法中介，一旦被银行提前收回贷款，我很可能面临现金流断裂风险。”他感慨。

　　“存量房贷利率的降低可以节约居民利息负担，显著增强消费能力。本次政策调整利好是中长期的，可持续为近几年较高利率贷款买房的家庭减少支出，支持提升居民消费能力，有效促进消费增长。”有业内人士告诉记者，同时银行也是受益者，不仅能减少一些贷款者提前还贷，也能避免经营贷等违规流入楼市。

责任编辑：曹睿潼

(责任编辑：综合)